История нынешнего ЦУМа началась в 1956 г., когда во времена Советского Союза в Кыргызстане в городе Фрунзе на бульваре Дзержинского был открыт ЦУМ в качестве одного звена в цепи универмагов, открывающихся в то время по всему СССР под фирменным брендом «Центральный Универсальный Магазин». Затем ЦУМ переехал в здание нынешнего Дома ООН на проспекте Чуй, впоследствии ставший магазином «Детский мир». А в 1974 г. после окончания строительства состоялось открытие нового торгового здания ЦУМ «Айчурек» на проспекте Чуй (бывш. пр.Ленина).

В 2003 г. на базе приватизированного ЦУМа «Айчурек» была создана компания ОАО «ЦУМ-Холдинг» для контроля группы компаний и управления активами – торговым центром ОАО «ЦУМ-Айчурек» (контрольный пакет акций в 87%) и компанией ОсОО «ЦУМ-Арбат», развивающей прилегающую к ЦУМу территорию. На сегодняшний день 99,88% акций ОАО «ЦУМ-Холдинг» принадлежат ОсОО «Асыл Инвест».

Сегодня в торговом центре «ЦУМ-Айчурек» функционирует пять этажей с около 15 000 кв. м торговых площадей. Кроме этого запланирована пристройка с северной и западной сторон в 10 000 кв. м торговых площадей включая 4 000 кв. м автопарковки, а также отдельный торгово-развлекательный центр площадью 12 000 кв. м.

Текущая рыночная капитализация ОАО «ЦУМ-Холдинг», основанная на цене за акцию в 2 420 сомов в последней сделке, равна 247,4 млн сомов. В 2005 г. среднерыночная цена сделок с акциями компании составила 4 283 сома, что означало капитализацию в 437,83 млн сомов. При этом собственный капитал компании в период 2005-2007 гг. составлял 505,19 - 520,40 млн сомов.

С 2005 г. в ОАО «ЦУМ-Холдинг» выручка стабильно растет, также как и прибыль. В 2006 г. выручка по сравнению с предыдущим годом выросла на 20%, а в 2007 г. уже на 24%. Тогда как рост чистой прибыли в 2006 г. составил 36%, а в 2007 г. только 8%. На снижение чистой прибыли в 2007 г. в значительной мере повлияло увеличение на 48% затрат на общие административные расходы и снижение на 16% поступлений от неоперационных доходов.

ОАО «ЦУМ-Холдинг» ЦУМ образован в 1956 году. В 1974 г был открыт новый ЦУМ Айчурек. В настоящее время ОАО «ЦУМ-Холдинг» - холдинговая компания по управлению ОАО «ЦУМ-Айчурек» (87%) и компанией ОсОО «ЦУМ-Арбат», развивающей прилегающую к ЦУМу территорию. 99,88% акций принадлежит ОсОО «Асыл Инвест», остальные акции во владении у частных лиц. Оценочная рыночная капитализация 247,4 млн. сомов (цена акции при последней сделке 2 420 сомов, количество акций 102 224 штук).

Необходимо отметить, что объем операционной выручки компании в значительной степени зависит от поступлений арендных платежей за торговую площадь в «ЦУМе-Айчурек», на которые в свою очередь влияют размеры ставок за аренду. Также на прибыль компании сильно воздействуют поступления по статье «Прочие неоперационные доходы и расходы» (полученные по всей видимости от долгосрочных инвестиций), которые в последние два года составили 27-40% от операционной выручки. При этом хотелось бы подчеркнуть, что ежегодная доходность по инвестиционным статьям баланса компании, даже с учетом краткосрочных инвестиций, очень низка и равна 2-3%.

Холдинг имеет очень высокую чистую рентабельность (чистая прибыль к выручке) – 90-100%. Но несмотря на это, показатель рентабельности собственного капитала компании невысок и составляет в последние два года 7%. Для сравнения, депозитные сомовые ставки в банках в 2005-2007 гг. колебались в диапазоне 8-10% годовых, т.е. депозитные ставки были доходнее прибылей, полученных на собственный капитал компании в эти годы.

В начале 2008 г. «ЦУМ-Айчурек» запустил пятый этаж, т.е. дополнительно прибавилось около 3 000 кв. м. Таким образом, в 2008 г. операционная выручка может увеличиться примерно на 25%, к тому же на увеличение выручки в т.г. повлияет недавнее увеличение ставок арендных платежей за торговую площадь в торговом центре. В результате этих действий рентабельность капитала может увеличиться в этом году до 9-10%, что также нельзя считать высоким показателем. В мировой деловой практике для инвестиционных целей применяется нижний порог рентабельности капитала в размере 15%.

Проведем оценку стоимости ОАО «ЦУМ-Холдинг» доходным методом в двух вариантах – первый, при годовой рентабельности капитала в 10%, и, второй, при рентабельности капитала в 15%. Предполагается ежегодный 5% прирост чистой прибыли. Вся прибыль реинвестируется в компанию и добавляется к собственному капиталу. Ставка дисконтирования будущего собственного капитала принимается в размере 10%.

Таблица. Расчет рыночной стоимости ОАО «ЦУМ-Холдинг», в млн долл США



Если предполагать, что среднегодовая рентабельность капитала, начиная с 2008 г. будет равна 10% и будет оставаться неизменной, то текущая рыночная стоимость компании оценивается в 22,81 млн долл США или 8 833 сома за акцию. Если же компании удастся, за счет увеличения операционной прибыли и более эффективных инвестиционных вложений, повысить рентабельность капитала до 15%, то текущая рыночная стоимость может быть оценена в 42,90 млн долл. США или 14 893 сома за акцию.

Общая площадь здания «ЦУМ-Айчурек» равна 25 000 кв. м. При стоимости строительства и оборудования торговой площади в 1 500 долл. США за 1 кв. м, затраты на возведение нового подобного торгового центра составят приблизительно 37,5 млн долл. США.